跳至主要內容

概念性選項
於現有運輸基建設施上作
上蓋發展
利用公用事業設施用地的
發展潛力

如何善用運輸基建設施及公用事業設施用地的空間及發展潛力?

社會上有建議指應更充分地運用運輸基建設施(例如公路、鐵路及鐵路維修車廠)及公用事業設施(例如電話機樓)用地的空間及發展潛力,以增加土地供應。其中一個建議方案是於這些運輸基建設施

部分坊間建議的潛在位置包括港鐵八鄉車廠、馬料水鄰近香港中文大學的公路上方的沿岸地帶、油麻地交匯處、美孚新邨東南面的道路交匯處、美孚新邨與貨櫃碼頭之間的道路交匯處。

及公用事業設施上作上蓋發展,以興建房屋。

香港不乏於運輸基建設施的上方發展房屋的例子,但一般的做法是同步處理運輸基建設施和上蓋房屋發展的規劃、設計和建造工程,以更好地融合兩者的功能及減少複雜的介面問題。儘管過去亦有例子是在已落成的運輸基建設施上加建上蓋及房屋,有關建議並非技術上不可行,但落成了一段時間的運輸基建設施會對上蓋發展的規劃、設計及建造帶來一定的掣肘,較在發展初期便作綜合規劃的情況複雜,而上蓋發展對運輸基建設施所造成的影響亦須審慎檢視。

  • 現時有不少大型屋苑建於鐵路站或鐵路車廠上蓋或周邊用地,政府亦正與香港鐵路有限公司積極探討現有及未來鐵路沿線相關土地的發展潛力。當中,政府已公布港鐵公司的油塘通風大樓用地作上蓋住宅發展,可提供約500個單位。政府亦正考慮在現有鐵路車廠上蓋發展的可行性,包括八鄉和小蠔灣。
  • 港鐵公司的研究顯示,小蠔灣車廠的用地在中至長期可提供不少於14,000個住宅單位。推行該發展須在原有位置重置現有鐵路車廠,而在工程期間及工程之後的任何時間,必須維持該車廠的正常安全運作,包括提供列車停泊、維修和其他支援服務。

至於公用事業設施用地,一般而言,政府會在這些用地的地契期滿前,按現時機制檢視是否有需要保留用地作原有用途,亦會因應情況,根據個別地區的規劃研究,檢視個別用地(特別是面積較大、位置較佳的用地)是否有發展潛力,包括是否有潛力作上蓋發展。

  • 電話機樓是公用事業設施的其中一個例子。這些電話機樓用地大多數面積較小,而當中只有兩幅逾4,000平方米並位處於市區。

發展效益

發展運輸基建設施及公用事業設施用地的上蓋,可更充分地運用土地的空間及發展潛力。即使相關用地因各種原因不適宜作房屋發展,亦可考慮作其他用途。例如於上蓋興建休憩或綠化設施,供市民享用,並藉此改善市區環境。

就公用事業設施用地,如已毋須保留用地作原有用途,則可考慮將有關用地釋放作其他用途。

發展成本

由於在設計現有運輸基建設施時沒有考慮日後進行上蓋發展,當中須克服現有設施所帶來的限制及挑戰。需要處理的技術問題包括建造高架平台和支撐構築物的可行性;規劃問題則包括土地用途的相容性、上蓋房屋發展的業權問題,以及對視覺景觀、空氣流通、環境和交通的影響等。

鑑於高架平台及其相關工程的規模和複雜性,所需的施工期將會較長,整體建築成本會較高。

至於公用事業設施用地,若要進行上蓋發展,涉及的考慮因素與於運輸基建設施作上蓋發展相若。

挑戰和不確定性

部分運輸基建設施為主要幹道,興建高架平台或需要長跨度結構以橫跨現有道路。假若全部或部分的上蓋樓宇坐落於長跨度高架平台上,建築成本會更高。

市區中部分主要道路對改善通風、引入天然光及消散污染物有一定作用,於這些道路上作上蓋發展或會影響這些功效,亦可能影響附近樓宇的景觀。

於運輸基建設施進行上蓋發展的建議須按《城市規劃條例》(第131章)修改法定圖則,亦可能須按《道路(工程、使用及補償)條例》(第370章)作出刊憲。

視乎具體選址的情況,即使於運輸基建設施及公用事業設施上作上蓋發展的建議技術上可行,亦只能視為一個中至長期的土地供應選項。

要點

  1. 於運輸基建設施或公用事業設施用地的上方發展房屋,一般的做法是同步處理運輸基建設施和上蓋房屋發展的規劃、設計和建造工程。已落成的設施會對上蓋發展帶來一定的掣肘和挑戰。
  2. 若於運輸基建設施或公用事業設施用地的上方發展房屋或其他設施,須研究及詳細審視多項因素,包括建造高架平台和支撐構築物的可行性、上蓋房屋發展與附近環境的相容性,以及對交通、環境、景觀的影響等,亦需要進行所需的法定程序。即使證實可行,亦只可視為中長期的土地供應選項。
  3. 面積較大、位置較佳的公用事業設施用地如已毋須保留作原有用途,可研究用地是否具發展潛力(包括作上蓋發展)。